04.11.2015

Asuntomarkkinat katsovat etelän keinovaloon

Jouni Alho

Johtaja, kiinteistörahastot

Suomen asuntomarkkinoiden polarisoituessa menestyviin ja taantuviin alueisiin täytyy sijoittajan varmistaa istuvansa oikeassa junassa. Markkinan laidat ovat etääntyneet kauemmaksi kuin ennen, eikä asuinalueita tai asuntoja voi enää helposti verrata toisiinsa.


Meillä on yhtä lailla keskusta-alueiden lähes viisinumeroisilla neliöhinnoilla nopeasti myytäviä yksiöitä ja samaan aikaan taajama-alueiden ulkopuolella vanhoja kyläkouluja, kartanoita tai metsästyshuviloita kaupataan purkujätteen kilohinnoilla.


Onko tässä mitään järkeä, kun säkki betonia maksaa edelleen rautakaupan hyllyllä suurin piirtein saman verran Helsingissä ja hevonkuusessa?


Kasvukeskusten asuntojen kysyntää ylläpitää ennen kaikkea kaupungistumisen jatkuminen ja sitä ajava muuttoliike kaupunkeihin. Voimakkaimmin maakunnista kasvavat Uusimaa, Pirkanmaa, Pohjois-Pohjanmaa, Varsinais-Suomi ja Keski-Suomi.


Näissä maakunnissa väestö kasvaa sekä syntyvyyden, sisäisen muuttoliikkeen että maahanmuuton ansiosta. Alueiden vetovoimana toimivat koulut, työpaikat ja palveluverkostot. Kaupunkialueista pääkaupunkiseutu, Tampere ja Oulu kirjaavat suurinta plusmerkkiä väestömuutoksissa.


Kaupungeissa korostuvat yliopistojen sekä kasvavan taloudellisen toimeliaisuuden roolit. Nuoret aikuiset jättävät kotiseutunsa opintojen tai työpaikkojen perässä ja suuntaavat kaupunkien keinovaloihin.


Väkiluvun pieneneminen on puolestaan suurinta maan itä- ja pohjoisosissa, erityisesti Etelä-Savo, Kymenlaakso, Kainuu ja Lappi menettävät asukkaita vuodesta toiseen. Karkeasti tällä hetkellä magneetti vetää väkeä Oulu-Kuopio-Helsinki linjan länsipuolelle ja napa-alueita ovat Helsinki sekä Tampere kehyskuntineen.


Kaupungeissa muuttoliike saa seurakseen myös muita asuntomarkkinoita muovaavia tekijöitä. Voimakkain kysyntä on pienistä asunnoista kaupunkiin tulevien sinkkujen edustaessa suurinta ryhmää muuttajien keskuudessa.


Sinkkutalouksien kasvu on ollut erittäin voimakasta eivätkä kaupunkien vanhat asuntojen keskikokoa määränneet säädökset ole pysyneet muutoksen perässä. Ylipäätään asunnoista haetaan tilankäytöllistä tehokkuutta. Kompaktit kaksiot ja kolmiot ovat kysyttyjä, tilasta ei haluta maksaa turhaan vaan oikea huoneluku on tärkeämpi tekijä.


Osto- ja vuokrapuolella energia- ja hoitokustannusten rooli kasvaa päivä päivältä merkittävämmäksi. Hyvä energialuokka, modernit talotekniset- ja tietoliikennejärjestelmät tarkoittavat edullisempia asumiskustannuksia ja sujuvampaa arkea.


Vähäinen korjausvelka puolestaan tuo turvaa tulevaisuuteen ja nostaa asuntosijoittamisen tuottoja. Korjausvelan ja sen rahoittamisen huomioiden ero uuden ja vanhan talon neliöhinnan välillä voi kääntyä esim. 10 vuoden kuluessa reilusti uuden talon eduksi ilman riskiä ja vaivannäköä.


Halusimme tai emme, asuntomarkkinoiden kannalta uudet pelisäännöt näyttävät asettuneen paikoilleen seuraavaan talouden nousupyrähdykseen saakka. Näillä säännöillä kasvukeskusten kompaktit ja modernit asunnot tarjoavat turvallisimman vaihtoehdon omistus- tai sijoitusasunnoksi.


Kasvukeskusten vanhempi tuotanto sisältää riskejä tulevista korjauksista ja modernisointitarpeista. Taantuvien alueiden houkuttelevammat hintatasot vaativat vahvaa tietoa alueen paikallisesta kehittymisestä, ettei huomaa tarttuneensa putoavaan miekkaan.

Jouni Alho

Johtaja, kiinteistörahastot