31.10.2016

Miksi asunnot maksavat maltaita, kun Suomi on täynnä pelkkää pusikkoa?

Jouni Alho

Johtaja, kiinteistörahastot

Suomen maapinta-alasta rakennetun maan osuus on vajaa 5% ja tiheimmin rakennetulla Uudellamaallakin vain n.13% (Lähde: Tilastokeskus). Tähän kun lisätään Suomen väkiluku, nähdään että Suomi on 40 harvimmin kansoitetun maan joukossa maapallolla. Afrikassa sijaitsevan monen pinta-alaltaan suuren ja vaikeamaastoisen maan lisäksi vain muutama länsimaa kuten Argentiina, Venäjä, Kanada, Norja ja Islanti ovat Suomen takana listauksessa. Miksi meillä puhutaan silti asuntopulasta, asuntojen kalleudesta ja tonttimaan tarpeesta, kun valtaosa maasta on täynnä rakentamatonta pusikkoa?

Kaupungistuminen ja väen pakkautuminen kaupunkeihin on selvä kehityssuunta myös Suomessa. Muutos on pidemmällä aikavälillä luonnollinen seuraus tietoteknisestä kehityksestä ja tuotantovälineiden muutoksesta yhteiskuntarakenteen muovautuessa palveluyhteiskunnaksi. Kaupunkialueiden kansoittuminen ajaa ihmiset yhteneväisten tarpeiden perusteilla maantieteellisesti samoille alueille ja tiiviimpiin asuinmuotoihin. Näin jo olemassa olevat palveluverkostot ja niiden vaikutuspiirit vahvistuvat. Keskustojen rakennukset kurottavat korkeammalle ja julkisten kulkuväylien sekä palvelukeskittymien vetovoima kasvaa.

Uudisasuntorakentamisessa on kaksi avainkysymystä: Mistä saada tontteja rakentamiseen ja millainen asunto pitää rakentaa, jotta se menee kaupaksi? Asuntojen kaupallisuus määrittyy väestömuutoksia, trendejä ja kilpailutilannetta seuraamalla. Tällä hetkellä kaupunkialueilla pienet 1-2h+k asunnot vastaavat parhaiten lisääntyvän 1-2 hengen pientalouksien määrän kasvuun ja kysyntään. Asuntojen tuotannossa puolestaan tonttien merkitys on kuntien rajoitetun kaavoituspolitiikan takia keskeinen. Kunnat ohjaavat pitkälti miten kaupunkialueet kehittyvät luodessaan tontteja rakentamiseen ja myöntäessään rakennuslupia nykyisen kiinteistökannan kehittämiseen. Rajallinen tarjonta määrittää myös tonttien ja edelleen asuntojen hintatasoja, koska vaihtoehtoisia toteutustapoja ei ole. Näin myös ostajapuolella vahvoilla ovat ne, joilla on mahdollisuus ostaa tontteja varastoon.

Nykyinen asetelma suosii suurempia rakennusliikkeitä, joiden taseet kestävät tonttivarannon keräämisen ja hankkeiden jaksottamisen sopivaan ajankohtaan. Toisaalta asetelma myös rajoittaa uusien tulijoiden pääsyä alalle, koska hyvistä tonteista on vaikea kilpailla.

Rakennusmarkkinoiden tilanne on ollut pitkään samankaltainen. Suuremmat rakennusliikkeet ovat hallinneet markkinaa tonttivarannoillaan. Vasta viime vuosina toiminta on monipuolistunut kiinteistösijoittajien tullessa mukaan tonttimarkkinoille. Suorat sijoittajat ja erityisesti tonttimaahan sijoittamisen mahdollistavat tonttirahastot ovat luoneet uusia mahdollisuuksia rakentajille ja sijoittajille. Tonttirahastot tarjoavat rakentajille rahoitusta, poistavat tonttiriskiä hankkeista ja parhaimmillaan madaltavat rakennettavien asuntojen hintoja. Nämä vaihtoehtoiset tontin tarjoajat lisäävät rakentamista sekä mahdollistavat myös uusien toteuttajatahojen pääsyn asuntorakentamiseen.

Lisääntyvä tarjonta vaikuttaa ennen pitkää myös asuntotarjonnan ja asuntotarpeiden parempaan kohtaamiseen ja vallitseviin hintatasoihin. Toisaalta sijoittajille tontit tuovat uuden vakaan ja matalariskisen vaihtoehdon kiinteistösijoittamisen valikoimaan. Nykyisessä matalakorkoympäristössä kiinteistösijoittamisen vaihtoehdot ovat nousseet hyvin suosituiksi instrumenteiksi tasapainottamaan sijoitussalkkuja.

Rakentamisen jälleen lisääntyessä on piristävää huomata, että myös rakentamisen monipuolistumiseen on herätty laajalla sektorilla. Erilaiset uudet pientalovaihtoehdot, korkeamman rakentamisen salliminen, asumisen ja muun toiminnan yhdistävät hybridihankkeet ja monipuolistunut puurakentaminen ovat tervetulleita uudistuksia sekä kaavoitukseen että asuntotarjontaan. Kunnat ja kaupungit ovat sallineet kaavoituksen joustot näille uusille kokeiluille ja kokemukset ovat olleet rohkaisevia.

Asuntotarjonnan ja hintojen kannalta ratkaisevassa asemassa olevaa rakennettavaa tonttimaata voidaan löytää yllättävistäkin paikoista, mikäli asuntorakentajille annetaan mahdollisuus käyttää luovuutta sen etsimiseen.

Jouni Alho

Johtaja, kiinteistörahastot