10.11.2016
Kiinteistö- ja pääomarahastot ovat avanneet sijoittajille uudenlaisen vaihtoehtoisen maailman perinteisten sijoituskohteiden rinnalle. Vaihtoehtoiset sijoituskohteet (alternative investments) tarkoittavat sijoituksia reaaliomaisuuteen (real assets), pääomasijoituksia (private equity) sekä hedge-rahastoja (hedge funds). Aiemmin tämä sijoitusluokka on ollut korkeiden minimisijoitusten takia pääosin vain institutionaalisten sijoittajien ulottuvilla, mutta viime vuosina vaihtoehdot ovat tulleet mahdollisiksi myös yksityissijoittajille. Nykyisin lähes jokainen varainhoitotalo tarjoaa asiakkailleen myös kiinteistö- tai pääomarahastoja.
Sijoittajan kannattaa tarkastella vaihtoehtoisia sijoituksia täydentävänä osana kokonaisuutta perinteisten sijoitusten rinnalla. Tyypillisesti tällaiset sijoitukset ovat noin 10 – 20 % kokonaisuudesta. Vaihtoehtoisten sijoitusten laajentuva tarjonta on mielenkiintoinen mahdollisuus muokata salkustaan mieltymystensä mukainen. Matalariskisempiä vaihtoehtoja ovat esimerkiksi tasaista kassavirtaa tuottavat vuokra-asunnot, infrasijoitukset tai metsä. Riskiä rakastaville ja korkeita tuottoja tavoitteleville tarjolla on esimerkiksi pääomasijoituksia listaamattomiin yrityksiin ja hedge-rahastoja.
Vaihtoehtoiset sijoitukset sijoitusluokkana on kasvanut 1970-luvulta lähtien keskimäärin yli 10 % vuosivauhtia eli noin tuplasti nopeammin kuin muu sijoitusmarkkina. Varallisuusmassaltaan tämä omistusluokka on maailman mittakaavassa käsittämättömän kokoinen. Esimerkiksi PwC ennusti markkinakooksi 13,6 - 15,3 biljoonaa dollaria vuoteen 2020 mennessä. Ei ihme, että Jason Kelly kuvasi kirjassaan The New Tycoons näitä omaisuusluokkia hallinnoivia yhtiöitä maailman uusiksi pohatoiksi.
Tällä hetkellä vaihtoehtoisten kasvu perustuu siihen, että sijoittajat hakevat vaihtoehtoja perinteisille sijoituskohteilleen, kuten koroille ja osakkeille. Tuottoa on saatava, vaikka sitten riskiä kasvattamalla. Kehityksen taustalla vaikuttaa kuitenkin laajempi omistusrakenteiden murrostrendi, joka muuttaa perinteisiä omaisuuseriä pääomamarkkinoiden omistukseen.
Asunto-omaisuudessa muutostrendi on kaikkein selkein. Kaupungistumisen myötä aiempi yksityisomisteinen omakotitalo-omistus muuttuu sukupolvien myötä vuokra-asumiseen kaupunkikerrostalossa. Yhä harvempi omistaa jatkossa oman asuntonsa, ja asuntovarallisuus kasaantuu institutionaalisille omistajille, kuten kiinteistörahastoille. Toimitilamarkkinoilla vuokramarkkinat ovat jo vallitseva markkinamuoto. Kiinteistövarallisuuden siirtyminen vuokraomaisuudeksi kasvattaa kiinteistörahastojen markkinoita merkittävästi kaikkialla maailmassa.
Yritysomaisuudessa pääomasijoittajien rooli on kasvanut voimakkaasti 1980-luvulta lähtien. Pääomasijoittajat ovat ammattilaisia yritysten omistajina ja kehittäjinä ja usein avainasemassa yrityskauppamarkkinoilla. Harva kasvuyritys kykenee nykyisin kasvamaan menestystarinaksi ilman pääomasijoituksia. Osa pystyy, mutta usein silloinkin jossain kohtaa ostajana on pääomasijoittaja. Pitkäaikaisia perheyrityksiä kehittyy entistä vähemmän. Pääomasijoittajat pystyvät tarjoamaan varteenotettavan vaihtoehdon jopa pörssille. Kilpailueduistaan johtuen pääomasijoittajien rooli yritysten omistajina jatkossa vääjäämättä voimistuu ja globaalit pääomarahastomarkkinat kasvavat.
Infrastruktuuri on yleisesti ajateltu yhteiskunnan toimivuuden ytimeksi ja siksi julkisesti omistetuksi. Näin ei ole enää jatkossa. Julkisen sektorin taloudellinen tilanne ja toisaalta uudenlaiset sopimusmallit, kuten PPP (Public Private Partnership) -sopimusmallit, avaavat jatkossa merkittäviä mahdollisuuksia infrastruktuurirahastoille. On arkipäivää, että esimerkiksi energiayksiköt, sähköverkot, tiet, lentokentät, satamat ja jätehuolto ovat yhteiskunnan säätelemiä, mutta rahastojen omistamia.
Pääomarahastomarkkinoiden kasvussa on kyse omistajuuden megailmiöstä, jota yhdenkään sijoittajan, varainhoitoyhtiön tai yhteiskunnan ei kannata ymmärtämättään sivuuttaa. Sijoittaja voi hyötyä trendistä joko sijoittamalla näihin vaihtoehtoisiin kohteisiin tai sijoittamalla näitä palveluita tarjoaviin yrityksiin.