30.09.2015
Asuinkiinteistömarkkinat Saksassa ovat sijoittajan näkökulmasta poikkeuksellisen mielenkiintoiset monestakin syystä. Tavallisten kerrostalojen neliöhinnat liikkuvat tuhannen euron tasoilla suuressa osassa maata.
Suurten kaupunkien keskustat ja vauraat asuinalueet ovat luonnollisesti arvokkaampia, mutta leijonanosa maan kansalaisista asuu asunnoissa, joiden arvo on siis noin tuhat euroa neliöltä.
Mielenkiintoa sektoria kohtaan lisää se, että vastaavanlaatuisten asuntojen rakentaminen tontteineen maksaisi noin 2500 euroa neliöltä, ja asiantuntijoiden mukaan maassa rakennetaan satatuhatta asuntoa liian vähän vuodessa. Nämä estimaatit on tehty ennen suurta pakolaisvirtaa, joka maahan nyt kohdistuu.
Pakolaistulva voi valtion arvion mukaan nostaa vuosittaista asuntojen rakentamistarvetta yli sadalla tuhannella. Perusteet valmiiden asuntojen arvonnousulle keskipitkällä aikajänteellä ovat siten olemassa jo yksinkertaisesti siitä syystä, ettei rakennusintoa varmaankaan kovasti löydy, ennen kuin neliöhinnat nousevat lähemmäksi rakentamiskustannuksia.
Myös vuokratasot ovat erittäin edullisella tasolla; suuressa osassa maata reilut viisi euroa neliötä kohden. Esimerkiksi Suomen pääkaupunkiseudulla liikutaan noin nelinkertaisella tasolla. Vuokrat ovatkin viime vuosina lähteneet Saksassa nousuun, mutta nousuvaraa on vielä paljon jäljellä. Ympäristöä tukevat vallitseva erittäin matala korkotaso ja EKP, joka määrällisellä elvytyksellään lisää kiinteän omaisuuden houkuttelevuutta.
Kiinteistösijoitusyhtiöille markkinatilanne on suosiollinen ja ne ovatkin menestyneet pörssissä viime vuosina esimerkillisesti. Vahvasta kehityksestä huolimatta Saksan pörssistä löytyy vielä useita toimialan yhtiöitä, jotka ovat houkuttelevasti arvostettuja ja suurella todennäköisyydellä kasvavat vahvasti ja kannattavasti vielä monta vuotta.
Suosikkiyhtiöni toimialalta on Grand City Properties Saksasta. Yhtiö poikkeaa muista toimijoista pääasiallisesti siinä, että se keskittyy ostamaan suuria käänneportfolioita. Tyypillisesti se ostaa parin tuhannen asunnon portfolion, jossa vuokrausaste on noin 50 prosenttia, mutta tuottaa silti sijoitetulle pääomalle noin seitsemän prosenttia.
Yhtiöllä on erittäin hyvät näytöt siitä, että se pystyy muutamassa vuodessa täyttämään tyhjillään olevat asunnot sekä nostamaan vuokria, minkä ansiosta tuotto yhtiölle nousee melko nopeasti yli kymmeneen prosenttiin. Pääomamarkkinoilta Grand City Properties voi lainata rahaa noin kahdella prosentin korolla, joten voidaan puhua hyvin mielekkäästä liiketoimintamallista, vaikka korot nousisivatkin muutaman prosentin.
Kyseisellä strategialla yhtiö on viidessä vuodessa noin kymmenenkertaistanut liikevaihtonsa ja liikevoittonsa ennen arvonmuutoksia. Kasvun rahoittamiseksi uusia osakkeita on laskettu liikkeelle hivenen, mutta osakkeenomistaja on silti viimeisen kolmen vuoden aikana nelinkertaistanut rahansa.
Yhtiön kohdalla arvostuskertoimet näyttävät vieläkin hyvin houkuttelevilta, joten ainakin allekirjoittaneen hoitamassa Taaleritehdas ArvoRein -rahastossa yhtiön osakkeet pysyvät tiukasti.
Lopputuloksena on helppo todeta, että moni fundamentti tukee toimialan positiivista kehitystä nyt ja pidemmälläkin perspektiivillä ja tuo mukanaan loistavia tuottomahdollisuuksia kärsivälliselle osakesäästäjälle.